장기보유 특별공제율 확인 (양도세 계산기)

부동산 양도세 절감! 장기보유특별공제 제대로 활용하는 법

안녕하세요! 부동산을 보유하고 계신 분들이라면 양도소득세 부담을 줄일 수 있는 장기보유특별공제에 대해 꼭 알고 계셔야 해요 ㅎㅎ 장기적으로 부동산을 보유하면 공제를 받을 수 있는데, 보유 기간에 따라 공제율이 달라진다는 사실! 오늘은 장기보유특별공제율과 적용 기준을 쉽게 정리해 드릴게요.

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✅ 장기보유특별공제란?

부동산을 오랜 기간 보유한 경우, 일정 요건을 충족하면 장기보유특별공제율에 따라 양도소득세를 줄일 수 있는 제도예요. 특히, 1세대 1주택 여부와 거주 기간에 따라 적용 방식이 달라지는데요. 만약 1세대 1주택이라면 더 높은 공제 혜택을 받을 수 있어요! 다만, 조정대상지역 내 다주택자는 공제 대상에서 제외될 수 있으니 주의해야 해요.

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✅ 1세대 1주택 장기보유특별공제율 

1세대 1주택을 3년 이상 보유하면 기본적인 장기보유특별공제율이 적용되는데요. 거주 기간이 2년 이상일 경우 최대 **80%**까지 공제가 가능해요.

• 3년 보유 → 24% 공제
• 4년 보유 → 32% 공제
• 5년 보유 → 40% 공제
• 6년 보유 → 48% 공제
• 7년 보유 → 56% 공제
• 8년 보유 → 64% 공제
• 9년 보유 → 72% 공제
• 10년 이상 보유 → 80% 공제

💡 단, 거주 기간이 2년 이상이어야 최대 공제율을 받을 수 있어요!

✅ 일반 토지·건물 장기보유특별공제율

1세대 1주택이 아닌 일반 토지나 건물의 경우, 공제율이 비교적 낮아요. 하지만 보유 기간이 길어질수록 점진적으로 공제율이 올라가죠.

• 3년 보유 → 6% 공제
• 4년 보유 → 8% 공제
• 5년 보유 → 10% 공제
• 6년 보유 → 12% 공제
• 7년 보유 → 14% 공제
• 8년 보유 → 16% 공제
• 9년 보유 → 18% 공제
• 10년 이상 보유 → 20% 공제

💡 조정대상지역 내 다주택자는 공제가 적용되지 않을 수도 있으니 꼭 확인하세요!

✅ 임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례

임대주택은 일반적인 부동산보다 더 높은 공제율을 받을 수 있는 경우가 있어요.

• 장기일반민간임대주택 및 공공지원민간임대주택
  • 8년 이상 임대 시 50% 공제
  • 10년 이상 임대 시 70% 공제
• 기타 민간·공공 임대주택 (매입·건설 임대 포함)
  • 6년 이상 임대 시 연 2% 추가 공제 (최대 40%)

💡 임대주택을 운영 중이라면 공제 요건을 잘 따져보고 장기보유 전략을 세우는 게 중요해요!

✅ 장기보유특별공제 적용 시 주의할 점

장기보유특별공제를 받을 때 몇 가지 유의해야 할 사항이 있어요. 실수하면 공제 혜택을 놓칠 수도 있으니 꼼꼼하게 체크하세요!

1. 양도일 기준 공제율 적용
   • 양도소득세 계산 시, 계약 체결일 기준으로 장기보유특별공제율이 적용돼요.
2. 조정대상지역 내 다주택자는 공제 불가
   • 2018년 4월 1일 이후 조정대상지역 내 다주택자는 공제 혜택을 받을 수 없어요.
3. 거주 기간 요건 충족 필수
   • 1세대 1주택의 경우, 보유 기간뿐만 아니라 거주 기간이 2년 이상이어야 최대 80% 공제 가능!
4. 양도세 절감을 위해 미리 계획 세우기
   • 양도 전에 전문가와 상담하여 최적의 절세 전략을 세우는 것도 좋은 방법이에요.

✅ 장기보유특별공제 제대로 활용하면 절세 효과 UP!

장기보유특별공제율을 제대로 활용하면 수천만 원의 양도소득세를 절약할 수 있어요. 특히 1세대 1주택자의 경우 최대 80%까지 공제가 가능하니, 매도 시점과 거주 기간을 잘 맞추는 게 중요해요. 조정대상지역 여부, 다주택 보유 여부도 꼼꼼히 따져보면서 공제를 최대한 활용하는 전략을 세워보세요 ㅎㅎ

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✅ 양도세 계산 공식

양도세는 기본적으로 다음 공식으로 계산돼요.

양도소득세 = [(양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제) × 세율] - 세액공제

간단히 풀어보면,

1. 양도가액 → 부동산(또는 주식 등)을 판 가격
2. 취득가액 → 처음에 샀던 가격
3. 필요경비 → 중개수수료, 취득세, 법무사 비용 등 매매 관련 비용
4. 장기보유특별공제 → 3년 이상 보유 시 적용되는 공제
5. 세율 적용 → 남은 금액(양도차익)에 따라 세율 부과
6. 세액공제 → 일정 요건 충족 시 감면 혜택

✅ 양도세 세율 (부동산 기준)

▶ 1세대 1주택 (9억 원 이하 비과세, 초과분 과세)

• 2년 이상 보유: 6~45% (누진세율)
• 3년 이상 보유: 장기보유특별공제 최대 40% 적용

▶ 다주택자 (조정대상지역 기준)

• 2주택자: 기본세율 + 20% 가산
• 3주택 이상: 기본세율 + 30% 가산

▶ 단기 보유 (투기성 거래 규제)

• 1년 미만 보유: 70%
• 1년 이상 2년 미만: 60%

(세율은 변동될 수 있으니, 최신 정보 확인 필수!)

✅ 양도세 계산 예시

예제: 5억 원에 산 아파트를 8억 원에 팔았다면?

• 양도가액: 8억 원
• 취득가액: 5억 원
• 필요경비: 2,000만 원 (예: 취득세, 중개수수료 등)
• 장기보유특별공제: 30% 적용 (예: 3년 보유)
• 양도차익: 8억 - 5억 - 2,000만 = 2.8억 원
• 과세표준: 2.8억 × (1 - 0.3) = 약 1.96억 원
• 세율 적용 (누진세율 기준)
  → 1.96억 원에 해당하는 세율 계산 후 세액 산출

이렇게 계산되는데, 경우에 따라 감면 혜택도 있을 수 있어요!

✅ 양도세 절세 방법

✔ 1세대 1주택 비과세 요건 충족하기 (2년 이상 거주 & 보유)
✔ 장기보유특별공제 최대한 활용하기
✔ 증여 후 양도 전략 고려 (자녀에게 증여 후 시간 지나 양도하면 절세 가능)
✔ 취득가액 증빙 철저히 준비 (공사비, 리모델링 비용 등 영수증 보관)

양도세는 금액도 크고 복잡해서, 세무사 상담을 받는 것도 추천해요 ㅎㅎ